上海是一个移民城市（immigrants city）。现在上海是大都市，还有什么事没做，还有什么机会？

1  参与上海的城市发展

    温斯顿.丘吉尔讲，“We shape our buildings, and afterwards our buildings shape us”。用中文讲，就是“我们塑造了建筑物，然后它们塑造我们”。我们做城市规划设计的工作，对我们的未来有很大的影响，所以我们应该考虑我们做的设计的概念对未来的意义。

我1965年出生在美国，40年以后，我回了上海，做咨询顾问，做城市开发的工作。第一个项目是南京路。当时南京路很有名，吸引了很多人，但每年收入没有提高。为什么南京路收入没有提高？如何增加收入？我认为这是一个战略问题。我们做了很多分析、研究、调研，考虑南京路的竞争优势、特点，从而制定策略、举措。这是我们工作的基本方式方法。我们没有什么理论，就是看事实，看怎么做。除了南京路以外，还参加了很多项目，如工业区、零售业发展布局，还有世博园过渡期总体规划功能布局等。这是实事求是的模式，我参与了上海的发展。

2  上海面临的3个挑战

    与上世纪80年代相比，上海有一些变化。第一个变化，是老龄化。

    第二个变化，就是人口多元化。90年代大概有2.5亿人住在城市，2005年增加到了5.7亿，有1亿是没有城市户口的流动人口。从1990年到2005年的城镇化过程，不是由于流动人口的驱动因素，而是城市土地扩大的因素。一个农民晚上睡一觉，早上起来就城市化了。这是老的故事。未来的故事不一样。2005年到2025年，流动人口将增加2.3亿。所以总的来说，可能全国有超过3.5亿的流动人口。这是城镇化很大的一个变化，也是很大的挑战。

    第三个变化，是从投资为主到效率为主。我们已经进入发达国家的阶段，在发达国家阶段，不是做大规模的投资，而是做高效率的投资，以这个为主，这是最关键的。从经济来说，多要素生产率是最关键的一个标志。要提高GDP，就要提高生产效率，这是我们的第三个挑战。

3  城市复兴的三个工具

    第一，重组。我们可以利用老的资产进行重组，进行新的利用。又如，这是匹兹堡的一个老场地，现在炸掉了重新进行建设。

    第二，结合。上海的地铁发展很快很好，今后的机会是结合房地产开发。比如，在500 m、750 m之内，每个地铁站可以利用土地，提高FAR（Floor Area Ratio，容积率），用高密度的发展模式，这样上海不需要新的城市土地。高密度发展，是一种结合型的模式，是很大的一个机会。

    第三，吻合市场化的发展概念。最近在做一个滨江项目，我们认为应该有混合区、留白区。因为有可能二三十年以后还需要，所以要有留白区，这是很关键的一个机会。在200 m×200 m的小尺度街区，应该有一个24小时社区一体化的整合概念，大家可以live、work、play，是混合型的一个模式。

    邓小平同志说，“Some people in rural areas and cities should be allowed to get rich before others. When some areas and people become rich, they are encouraged to help poor areas and people get rich, so that all the people in the country will ultimately become rich and prosperous（一部分地区、一部分人可以先富起来，带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕）。意思是说，我们以前要做前者，而现在要做的是后者。