王春阳：是的。提到美罗城，大家第一印象是徐家汇的大球。今天正好讲到城市更新，其实，我们的“美罗球”从建造以来也在不断地更新、改造，到现在为止，已经配置了3888块4K显示屏，呈现出3000㎡全球最大3D裸眼巨型球幕。

秦畅：改那个“大球”的目的是什么？可以增加流量吗？

王春阳：这是一种价值的体现。美罗城做这个球的时候，从定位的角度是城市地标，但这个城市地标一定要不断地更新、不断地擦亮。我们希望，通过这个水晶球达到常焕常新的效果。现在，我们甚至把“美罗球”变成“美罗元宇宙”，通过更新改造以后会有越来越多数字艺术在球上展现，有更多的IP、品牌，通过“美罗球”展示出来。

秦畅：美罗城的案例，引出了城市更新的一个重要议题——可持续性。我们之前看到很多更新，有的变成了设计师本人的秀场，有的变成人们拍照、打卡，但连杯咖啡都不买的地方，或者是改造之后火了一段时间，但之后人迹寥寥。这些都是我们不愿看到的。请问，蟠龙新天地开业到现在一直很火，原因是什么？

陈建邦：蟠龙天地与市中心的新天地有所不同。蟠龙古镇虽历史悠久，但鲜为人知，曾经破旧的“城中村”，却是极具潜力的城市更新项目。瑞安在开发过程中，把历史文脉作为抓手，重新挖掘古镇文脉及在地特色，打造一个融合居住、商业、休闲的城市微度假社区，总建筑面积超过50万平方米，包括5.3万平方米古镇风貌商业空间，23万平方米公共绿地以及25万平方米住宅。

秦畅：听说蟠龙新天地有个秘诀，就是从规划、设计、内部的功能布置，乃至于后面运营都是瑞安自己做，而不是造了之后交给别人。所以，我想问一下陈总，你们对于每一家入驻的商铺都有要求，都要与美好社区的整体理念一致？

陈建邦：对。瑞安从规划阶段就将设计、功能布置、文物保护、商业定位等进行整体考虑，后续运营也亲力亲为，确保入驻商铺契合城市微度假理念。最终，蟠龙天地在自然生态、历史人文和现代商业的结合上找到了平衡点，不仅实现古镇韵味和现代生活的融合，实现保护和新建并存，植入其中的内容也在持续更新。瑞安还有一个团队专门进行商业运营，研究差异化内容创新、租户品牌、业态配比，力求让内容越来越好。

秦畅：作为经济学家，怎么看待长租公寓城市更新项目的未来经济效益？长租公寓会是未来的新住房类型？

张军：从长远来说，长租公寓背后反映了一个非常重要的住房市场结构的变化。过去20多年，大家为了买房子，习惯于省吃俭用、强制储蓄。现在全国人均住房面积已经达到40平方左右，也就是说，从扩大居住空间的角度来说，已经差不多了。当然，可能也需要更新，需要住的品质更高，但是，租房将会变得非常重要。未来，住房结构会有很大的改变，尤其是对于年轻人。

夏雨：刚才各位的分享有个相同的底层逻辑，就是坚持长期主义。赚钱不赚钱，要看是赚快钱还是赚慢钱，赚大钱还是赚小钱，这是很不一样的。比如，铁狮门长租公寓，就抓住了非常好的趋势。

城市住宅房产可以分为两种，一种叫沉淀式住宅，还有一种叫流动性住宅。而流动性住宅又可分为三种：第一种是父母买单的，比如大学宿舍；第二种是国家买单的，比如军营兵营；他们现在做的是第三种，要自己买单的流动性住宅。年轻白领或许暂时买不起房子，但住流动性住宅是可以承担的。所以，这种需求在大城市，特别是上海这样的国际化大都市一定有非常好的前景。

蟠龙天地我也去过好多次。非常有意思的是蟠龙天地虽然是在古镇，但是，这里和江南的很多古镇很不一样。第一，古镇建筑的元素被非常好的保留了下来，房子基本上都是新的，但元素保留了。第二，古镇合理的肌理被保留了下来，更新了不合理的肌理，比如过去没有广场，现在进行了针对性的更新。第三，蟠龙古镇本质上是商业，但它的商业都是很现代时尚的，即使是年糕也很时尚，所有的商业都是连锁的、品牌的，因此老百姓就很喜欢去。

在这里，和其他古镇感觉差不多，但又不一样。

秦畅：从经济学的角度来看，是不是未来如果有越来越多的美罗城、六工汇、蟠龙天地这样的更新项目，就能实现您刚才所说的中国经济起底回升？

张军：他们现在做的项目其实都是更新项目，更新项目里，重点不是增加供给端的产能，而是扩大需求端的支出能力、消费能力，这会有助于中国经济实现流量结构的转变。过去，更多的支出花在基建项目、大的公共工程或者是基础设施上，现在，则是利用存量资本，把它重新资产化，吸引更多的消费。

此外，从事城市更新项目的开发商们，当然是要算账的，但是这笔账要从长远去算。所以，我觉得这是需要靠精算来设计的商业模式，我们很需要这样的公司，他们在融资层面上能有一些基金的支撑，融资成本长期能够处于相对比较低的水平。市场回报率已经不可能像过去盖商品房一样高了，但它可能还是能够长期保持正常的回报。

周文娜：城市更新不是政府大包大揽的工作任务，需要社会主体共同参与。我们希望在城市更新过程中，通过精心的规划、多元的融资、协同的治理，一起来创造更大价值，实现可持续城市更新。

城市发展从扩张时期到存量时期，城市更新工作难度超出以往，当前已进入协商式更新阶段。在规划方面，上海创造了很多新的工作方式，如“三师联创”、资源统筹、流程简化、政策支持。面对持续提升的人民需求和顺应时代的发展需要，政府部门致力于给予更多弹性和可适应性的政策支持，建立可维护的动态机制，并利用制度红利激发社会资本的参与动力。比如，上海正在给予办公楼宇功能转换的适应性政策，向低成本空间提供支持过渡性政策，为科创和文化产业的培育提供窗口机遇期。

夏雨：城市更新和传统的城市建设开发有很大不同，它不是一张白纸，而是一张花纸，要考虑怎么精雕细琢，再提升。刚才周秘书长讲得很好，实际上政府也在不断地完善。还有城市更新，企业是主体，特别是市场化的企业是主体有动力做得更好。

秦畅：我最近走访了几个城市更新项目，感到还是非常复杂的，也需要一些政策的支持。对于上海未来城市更新，作为城市更新项目的实践操盘手，你们有什么建议吗？

王春阳：从2010年开始，美罗城启动“上天入地”的改造。从地下一层的五番街开始改造，每一至两年改一层楼，一直改到屋顶。十年前，美罗城首次把剧场引入购物中心，如今商场外部广场也得以改造，植入快闪店等潮流业态。

经过不断调整，美罗城变成了文体商旅展联动的空间，根据消费者年轻化需求，引入二次元业态、文化演出，有些展览虽然规模不大，但很受年轻人的喜爱。调改是美罗城永恒不变的主题。

美罗城在更新蜕变的进程中，也碰到过形形色色的难题，比如在广场引进新业态的同时，如何为两棵古树预留足够的保护空间。最终经过多方反复沟通协商，难题得以解决。

阴杰：在项目开发过程中，开发商和政府之间有不理解是一件很正常的事情。好比坐在这里的几个人，如果我们做一件事，每个人的观点也可能是不一样的，这很正常。最重要的是沟通。

打个比方，刚刚给大家看的六工汇有张照片是人山人海开音乐会的广场，本来这个广场是没有的，政府要求的是绿化空间。当时我和他们沟通，开音乐会的目的不是为了赚钱，而是为整个社区作贡献，是为了所有的访客都能享受，我们希望的是提升整个项目的品质，而广场是一个很重要的契机。当我们用这样的方式沟通的时候，大家就都理解了，胸怀和情怀就对上了。

秦畅：阴总给了一个特别好的案例。无论是开发商、投资者，还是设计师，首先要有一个心态，大家的想法不一样很正常，你别觉得你很有情怀，干了一件很伟岸的事情，别人就必须100%支持你，心态调整好了，沟通也就更容易了。

秦畅：未来的上海可能会碰到两大问题：老旧小区和老龄化。对此，各位嘉宾有什么好的设想？

阴杰：首先，我也老了，我是60后。老龄化这件事肯定是我们都在关注的，因为不仅是我本人，还有我们的父母，这已经不是房地产关心的问题了，而是关乎人的问题、社会的问题，所以，需要全社会的关注。

陈建邦：针对老龄化的社会趋势，瑞安进行了大量调研。对此，我们提出打造“全龄社区”。因为大部分的老人希望居家养老。上海有不少老旧小区，需要结合城市更新打造“全龄社区”，让老人无论在市中心还是新城，都能享受有品质的生活。

周文娜：城市更新本身就是一项非常复杂的系统性工程，涉及方方面面，所以，上海每年都要结合具体项目来探索实践，不断发现问题、解决问题。现在的城市更新“见物见地”更要“见人见情感”。如何让更新精准适配市民需求，让老百姓有获得感和幸福感，这是非常重要的目标。

对于刚才提到的老旧小区改造，应该让市场来发挥他们的想象力。我们以前也提过像短租此类的建议，市里也有一些相关政策。但我觉得应该呼吁全社会的关注，这样才会有更多想象力的空间，能够创造出更多的物质层面的更新，以及更多情绪和精神层面的富裕。

夏雨：对于老年人和老旧小区，我觉得有几个维度可以考虑。

第一，刚才几位讲的老年人，上海叫“90-7-3”，即90%的老人居家养老，7%的老人是社区养老，3%是养老院。但是，六层楼又没有电梯的房子，对于老年人的居家养老确实是一道难题。

第二，互联网、人工智能、机器人的快速发展，正在使居家养老越来越成为可能。

第三，如果要做的话，北方的说法是“片区更新”，不是住宅，也不是老年住宅，而是商业、短租、长租联动的新一轮的片区整体改造。我觉得，在这方面可以做一些试点，做一些探索，使老百姓的生活品质得到提升。

秦畅：面向中老年人，未来我们从大的宏观角度讲，能收支平衡吗？

张军：我还是很看好的。我们可以看看日本、北欧这些老龄化程度比较高的城市，是能够看到未来银发经济的基本形态的。当然，中国可以有自己比较独特的做法，开发商或者市场主体应该让他们发挥更多的主动性。

潜在的需求爆发时间点，包括它的趋势，处在一线的企业往往会比政府更敏感，所以，有可能他们中会有先行者，他们会超前做。比如，很多保险公司在做养老社区，也有个别比较超前的，认为中国人喜欢居家养老，于是要做居家养老的公寓，可能这个公寓不是新盖的，相当于也是更新的项目，可以把存量空间用现代的技术重新赋能，适合老年人的需求。我觉得，这些方面一定是市场主体走在前面的，政府也要允许有市场主体的多样化探索，并且能够帮一把、推一下。这件事情一旦某种形态能够做成的话，也将会激发更多其他的社会资本进入。

秦畅：非常感谢今天六位嘉宾在2025年第一期SEA-Hi!论坛上留给我们这么多智慧的声音！敬请期待2025年第二期SEA-Hi!论坛。